Langeb või tõuseb?

Tallinna korterite hinnataseme kohta peab siiski ütlema, et see seisab. Kuises võrdluses toimuvad väiksemad edasi tagasi võnked kuid sisuliselt on korteriomandite keskmine m² müügihind olnud 3000 EUR tasemel alates 2022 aasta suvest.

Kuid hinnamuutus (tõus) ei ole kõige olulisem vaid turuaktiivsus ehk tehtud tehingute arv. Tundub, et tehingute arvu madalaim tase on möödas ja alates juulikuust on turuaktiivsus tõusnud, mis on kindlasti positiivne trend.

Stabiilne on olnud ka portaali kv.ee andmetel korteriomandite pakkumishind, mis on ca 3500…3600 EUR/m² tasemel ning aasta alguses toimunud kiirem pakkumiste arvu kasv on kevadest jäänud pidama ca 6000…6200 pakkumise juurde.

Graafik. Müügitehingute ja -pakkumiste mahud ja keskmine hind

Kolmandas kvartalis tehti Tallinnas jälle üle 2100 korteriomandi müügitehingu, täpsemalt 2134. Võrdluseks – aasta esimeses kvartalis oli tehinguid 1731 ja teises kvartalis 1897, eelmise aasta kolmandas kvartalis 1984. Kuude lõikes olid tehingute arvud: juulis 691, augustis 727 ja septembris 712, kvartali keskmine oli 710 tehingut kuus. Käesoleva aasta esimeses kvartalis oli keskmiseks 577 ja teises kvartalis 633, eelmise aasta kolmandas kvartalis 662 tehingut kuus.

Nagu juba märgitud, siis Tallinna korterite keskmine m² müügihind on suhteliselt stabiilne ja oli kolmandas kvartalis 2989 EUR. Kvartal varem oli keskmine m² müügihind 3027 EUR ja 2023 aasta kolmandas kvartalis 3022 EUR. Kuude lõikes oli keskmine müügihind juulis 2935 EUR/m², augustis 3075 EUR/m² ja septembris 2930 EUR/m².

Graafik. Korteriomandite müügitehingute arv linnaosade lõikes (allikas: Maa-amet)

Tõenäoliselt sarnane trend jätkub, kuna pakkumist on palju ja põhjust hinnatõusuks ei ole. Väikesed muutused on tingitud pigem tehingute struktuurist ning tavaliselt aasta viimastel ja esimestel kuudel toimub rohkem uusarendustes valminud korterite müükide vormistamisi, mis kergitavad ka nendel kuudel keskmist näitajat. 

Üürikorterite osas olid kolmandas kvartalis, portaali kv.ee andmetel, nii pakkumiste arv kui pakkumishind stabiilsed: pakkumishind oli kõigil kuudel 14,2 EUR/ m² ja pakkumiste arv vahemikus 1305 kuni 1342.

Pakkumishind jääb natuke alla eelmise aasta suve taseme kui see oli 14,4…14,7 EUR/m² aga on kõrgem aasta alguse ja esimese poolaasta tasemest 13,6…14 EUR/m².

Pakkumiste arv on sarnane eelmise aasta kolmandale kvartalile, mille järel hakkas pakkumine kiiresti kasvama ja jõudis selle aasta alguskuudel ligikaudu 1900-ni. Tegu on tavapärase mustriga, kus koolide alguse ja puhkuseperioodide lõpu järel hakkab pakkumiste arv tõusma. Kuna üürikinnisvarasse investeerimise atraktiivsus on seoses vahepealse intresside ja kulude tõusuga langenud siis tõenäoliselt pakkumiste arv talveks samale tasemele kui käesoleva aasta alguses ei tõuse.

Hoonestatud elamumaadega tehti kolmandas kvartalis Harjumaal 428, s.h. Tallinnas 80 müügitehingut, mida on mõõdukalt rohkem kui teises kvartalis (389 Harjumaal s.h. 69 Tallinnas) või eelmise aasta samas kvartalis (369 Harjumaal s.h. 58 Tallinnas). Viimati tehti kvartalis üle 400 müügitehingu 2022 aasta teises kvartalis ehk enne intressitõusu perioodi.

Seega võib öelda, et elamute turg on, võrreldes aastavahetuse ajaga kui esimeses kvartalis tehti vaid 226 tehingut, oluliselt aktiivsem.

Graafik. Hoonestatud ja hoonestamata elamumaade tehingute arv kvartalis (allikas: Maa-amet)

Hoonestamata elamumaade tehinguid oli kolmandas kvartalis Harjumaal kokku 184, neist Tallinnas 28. Teises kvartalis oli tehinguid Harjumaal 326, kuid nagu ka eelmises ülevaates mainitud tehti siis paar suuremahulist arenduskinnistute plokktehingut. 2023 aasta kolmandas kvartalis oli Harjumaa hoonestamata elamumaade tehingute arvuks 222, veel aasta varem 266. Neist numbritest järeldub, et elamukruntide müügi osas on turg suhteliselt passiivne.

Kokkuvõtteks võib öelda, et Tallinna elukondliku kinnisvaraturu aktiivsus on vaikselt kasvamas, seda eelkõige tehingute arvu osas. Märgatavat hinnatõusu või langust toimunud ei ole ja ei ole ka märke nende võimalikust saabumisest.

Tallinna kinnisvaraturu värskete graafikutega saab tutvuda siin: Tallinna kinnisvaraturu graafikud. September 2024